İstanbul Kira Fiyatları Kasım 2026: Ortalama Kira ve 39 İlçede Ev Kiraları

İstanbul’da kiralık konutların ortalama ilan kirası Kasım 2026 başında yaklaşık 47 bin TL seviyesinde. 26 Ekim-1 Kasım haftasında İstanbul genelinde 50 binden fazla aktif kiralık konut ilanı üzerinden hesaplanan ortalama kira 47 bin TL, ortalama metrekare kirası ise 480 TL oldu. İlçelerde ise ortalama kira Esenyurt ve Arnavutköy’de 30 bin TL seviyesinden Bakırköy’de 100 bin TL’ye kadar çıkıyor.

Kira verilerinde kullanılan yönteme dikkat etmek gerekiyor. Ortalama ilan kirası, aktif ilanların fiyatlarını; medyan kira ise fiyatlar sıralandığında ortadaki değeri gösteriyor. Bu nedenle İstanbul için farklı kaynaklarda 30-35 bin TL civarında medyanlar ile 45-47 bin TL civarında ilan ortalamalarının aynı anda görülmesi mümkün.

İstanbul’da Ortalama Kira Ne Kadar Kasım 2026?

1 Kasım 2026 itibarıyla İstanbul’daki aktif kiralık konut ilanlarının ortalama aylık kirası yaklaşık 47.000 TL.

Aynı veri setinde ortalama metrekare kirası 480 TL olarak hesaplanıyor. Bir önceki hafta ortalama kira yaklaşık 46 bin TL iken Kasım başına girilirken 47 bin TL seviyesine çıktı.

Bu rakam İstanbul genelindeki bütün konut tiplerinin ilan ortalamasıdır. Dairenin ilçesi, metrekaresi, oda sayısı, binanın yaşı ve eşyalı olup olmaması gerçek kirayı ciddi biçimde değiştirebilir.

İstanbul Kira Fiyatı Ağustostan Beri Değişti mi?

Evet. Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 raporunda İstanbul ortalama konut kirası 45.510 TL olarak açıklanmıştı.

Ekim sonu ve Kasım başındaki daha yeni aktif ilan verilerinde ise ortalama kira yaklaşık 47 bin TL seviyesinde.

İki rakam farklı veri kaynaklarından ve farklı tarihlerden geldiği için doğrudan aynı endeksin aylık değişimi gibi değerlendirilmemeli. Ancak güncel piyasa seviyesinin 45 bin TL’nin üzerinde seyrettiğini gösteriyor.

İstanbul’da Metrekare Kira Fiyatı Ne Kadar?

Farklı güncel ilan veri setlerinde İstanbul’un kiralık konut metrekare fiyatı yaklaşık 460-480 TL/m² bandında bulunuyor.

BETAM-Sahibindex Ekim 2026 raporunda, Eylül ayı İstanbul ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 460 TL olarak hesaplandı. 1 Kasım tarihli daha güncel haftalık aktif ilan verisinde ise metrekare ortalaması 480 TL.

Bu iki rakam arasındaki fark veri toplama tarihi ve yönteminden kaynaklanabilir.

100 Metrekare Evin Kirası Ne Kadar?

480 TL’lik güncel ortalama metrekare ilan değeri üzerinden basit hesap yapıldığında 100 metrekarelik bir konutun teorik karşılığı yaklaşık 48.000 TL oluyor.

Ancak gerçek ilan ortalaması 47 bin TL seviyesinde ve konut büyüklüklerinin tamamı 100 metrekare değil. Bu nedenle metrekare çarpımı yalnız karşılaştırma amacıyla kullanılmalı.

İstanbul 1+1, 2+1 ve 3+1 Kira Fiyatları 2026

İstanbul’da oda sayısına göre kira fiyatı ilçeden ilçeye çok değişiyor. Daha önce kullanılan geniş kiracı kayıtlarının medyanlarında İstanbul genelinde yaklaşık seviyeler şöyleydi:

• 1+0 daire: yaklaşık 23.000 TL
• 1+1 daire: yaklaşık 25.000 TL
• 2+1 daire: yaklaşık 30.000 TL
• 3+1 daire: yaklaşık 40.000 TL
• 4+1 daire: yaklaşık 65.000 TL

Bu rakamlar güncel tüm ilanların 47 bin TL’lik ortalamasıyla aynı yöntemle hesaplanmış değerler değildir. Oda tipi verileri medyanı, 47 bin TL ise aktif ilanların genel ortalamasını ifade ediyor.

Örneğin Esenyurt’taki bir 2+1 ile Kadıköy’deki bir 2+1’in aynı fiyat seviyesinde olması beklenmemeli.

İstanbul İlçe İlçe Kira Fiyatları Kasım 2026

26 Ekim-1 Kasım 2026 haftasının sonunda aktif kiralık konut ilanlarından hesaplanan ilçe ortalamaları şöyle:

Avrupa Yakası Kira Fiyatları

• Arnavutköy: 30.000 TL
• Avcılar: 41.000 TL
• Bağcılar: 42.000 TL
• Bahçelievler: 50.000 TL
• Bakırköy: 100.000 TL
• Başakşehir: 55.000 TL
• Bayrampaşa: 45.000 TL
• Beşiktaş: 75.000 TL
• Beylikdüzü: 48.000 TL
• Beyoğlu: 50.000 TL
• Büyükçekmece: 49.000 TL
• Çatalca: 40.000 TL
• Esenler: 40.000 TL
• Esenyurt: 30.000 TL
• Eyüpsultan: 60.000 TL
• Fatih: 40.000 TL
• Gaziosmanpaşa: 42.000 TL
• Güngören: 55.000 TL
• Kâğıthane: 45.000 TL
• Küçükçekmece: 45.000 TL
• Sarıyer: 88.000 TL
• Silivri: 32.000 TL
• Sultangazi: 34.000 TL
• Şişli: 55.000 TL
• Zeytinburnu: 70.000 TL

Anadolu Yakası Kira Fiyatları

• Adalar: 70.000 TL
• Ataşehir: 45.000 TL
• Beykoz: 55.000 TL
• Çekmeköy: 42.000 TL
• Kadıköy: 80.000 TL
• Kartal: 45.000 TL
• Maltepe: 50.000 TL
• Pendik: 39.000 TL
• Sancaktepe: 36.000 TL
• Sultanbeyli: 32.000 TL
• Şile: 46.000 TL
• Tuzla: 40.000 TL
• Ümraniye: 45.000 TL
• Üsküdar: 60.000 TL

Bu rakamlar ilçe genelindeki aktif ilanların ortalamalarıdır. Mahalleler ve konut tipleri arasında çok daha geniş fiyat farklılıkları görülebilir.

İstanbul’da En Yüksek Kiralar Hangi İlçelerde?

Kasım 2026 başındaki aktif ilan ortalamalarında İstanbul’un en yüksek kira seviyeleri Bakırköy, Sarıyer, Kadıköy ve Beşiktaş’ta görülüyor.

• Bakırköy: 100.000 TL
• Sarıyer: 88.000 TL
• Kadıköy: 80.000 TL
• Beşiktaş: 75.000 TL
• Adalar: 70.000 TL
• Zeytinburnu: 70.000 TL
• Eyüpsultan: 60.000 TL
• Üsküdar: 60.000 TL

Özellikle Bakırköy, Sarıyer ve Kadıköy’de lüks, geniş ve yüksek fiyatlı konut ilanlarının ortalamayı yukarı çekebildiği unutulmamalı.

Bakırköy’de Ortalama Kira Ne Kadar?

Bakırköy’de aktif kiralık konut ilanlarının ortalaması Kasım 2026 başında yaklaşık 100 bin TL.

Bu rakam eski medyan kira verilerindeki 53.500 TL seviyesinden belirgin biçimde yüksek. Bunun temel nedenlerinden biri medyan ile ilan ortalamasının farklı ölçüler olması; ayrıca Ataköy, Yeşilköy ve Florya gibi yüksek fiyatlı bölgelerdeki ilanların ortalamayı yukarı çekmesi.

Sarıyer’de Ortalama Kira Ne Kadar?

Sarıyer’de aktif kiralık ilanların ortalaması yaklaşık 88.000 TL.

İlçe içinde mahalle farkı çok büyük. Zekeriyaköy, Uskumruköy, Tarabya, İstinye, Maslak ve Demirciköy gibi bölgelerde ortalamanın oldukça üzerinde fiyatlar görülebiliyor.

Kadıköy’de Ortalama Kira Ne Kadar?

Kadıköy’de ortalama kiralık konut ilanı yaklaşık 80.000 TL.

İlçenin ortalama metrekare ilan fiyatı da yaklaşık 750 TL’nin üzerinde seyrediyor. Suadiye, Fenerbahçe, Caddebostan, Göztepe ve Moda gibi mahallelerde geniş, yeni veya manzaralı konutlarda fiyat daha yüksek olabiliyor.

Beşiktaş’ta Ortalama Kira Ne Kadar?

Beşiktaş’ta Kasım 2026 başındaki aktif ilan ortalaması yaklaşık 75.000 TL.

Bebek, Etiler, Ulus ve Levent gibi mahallelerde lüks konutlar nedeniyle ilçe ortalamasının çok üzerinde kiralar görülebiliyor.

İstanbul’da En Ucuz Kiralar Hangi İlçelerde?

Aktif ilan ortalamalarına göre İstanbul’da göreli olarak daha düşük kiraların görüldüğü ilçeler şunlar:

• Esenyurt: 30.000 TL
• Arnavutköy: 30.000 TL
• Silivri: 32.000 TL
• Sultanbeyli: 32.000 TL
• Sultangazi: 34.000 TL
• Sancaktepe: 36.000 TL
• Pendik: 39.000 TL

Bu ilçelerde de yeni siteler, büyük konutlar veya merkezi mahallelerde fiyatlar ilçe ortalamasının oldukça üzerine çıkabilir.

Esenyurt’ta Ortalama Kira Ne Kadar?

Esenyurt’taki aktif kiralık konutların ortalama ilan fiyatı yaklaşık 30.000 TL.

Eski medyan veri setinde 20 bin TL seviyesinde görülen rakamla yeni 30 bin TL ilan ortalamasının farklı olması veri yönteminden ve zaman farkından kaynaklanıyor.

Yeni siteler, rezidanslar ve geniş daireler Esenyurt ortalamasını yükseltebilir.

Pendik’te Ortalama Kira Ne Kadar?

Pendik’te aktif kiralık ilanların ortalaması yaklaşık 39.000 TL.

Yenişehir ve Kurtköy gibi Sabiha Gökçen Havalimanı ve metro bağlantılarına yakın bölgelerde yeni site ve rezidansların kira fiyatları ilçe geneli ortalamasından yüksek olabiliyor.

Maltepe’de Ortalama Kira Ne Kadar?

Maltepe’deki aktif kiralık konut ilanlarının ortalaması yaklaşık 50.000 TL.

Sahil hattı, Marmaray ve metroya yakınlık, yeni bina ve site özellikleri kira seviyesini belirgin biçimde etkiliyor.

Üsküdar’da Ortalama Kira Ne Kadar?

Üsküdar’da ortalama aktif kiralık konut ilanı yaklaşık 60.000 TL.

Boğaz hattındaki mahallelerle ilçenin iç kesimleri arasında önemli kira farkları bulunuyor.

İstanbul’da Kiralar 2026’da Ne Kadar Arttı?

BETAM-Sahibindex Ekim 2026 raporuna göre Eylül ayında İstanbul’daki kiralık konut ilan metrekare fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yaklaşık yüzde 38 arttı.

Enflasyondan arındırılmış yıllık reel değişim ise İstanbul’da yaklaşık yüzde 6,4 artış olarak hesaplandı.

Bu sonuç İstanbul’u aynı dönemde üç büyükşehir arasında yıllık reel kira artışının devam ettiği şehir haline getirdi.

Kiralar Her Hafta Artıyor mu?

Hayır. Kira piyasası sürekli aynı yönde hareket etmiyor.

19-25 Ekim haftasında İstanbul ortalama ilan kirası 47 bin TL’den yaklaşık 46 bin TL’ye gerilerken 26 Ekim-1 Kasım haftasında yeniden 47 bin TL seviyesine çıktı.

Ayrıca son haftada 6 binden fazla ilanın fiyatında indirim yapıldı. Bu nedenle şehir ortalamasındaki uzun dönem artış, her hafta bütün ilanların zamlandığı anlamına gelmiyor.

Ortalama Kira ile Medyan Kira Neden Farklı?

İstanbul kira verilerindeki en önemli ayrımlardan biri budur.

• Ortalama kira: Bütün ilan fiyatlarının toplamının ilan sayısına bölünmesiyle hesaplanır. Çok pahalı konutlar rakamı yukarı çekebilir.
• Medyan kira: Fiyatlar sıralandığında ortada kalan değerdir. Çok pahalı veya çok ucuz az sayıdaki konuttan daha az etkilenir.
• Metrekare kirası: Konut büyüklüğü farkını azaltarak ilçeleri ve dönemleri karşılaştırmayı kolaylaştırır.
• İlan fiyatı: Ev sahibinin istediği rakamdır; sözleşmenin hangi tutarla yapıldığını göstermez.

Bu nedenle İstanbul için “ortalama kira 47 bin TL” denirken başka bir veri setinde 30-35 bin TL seviyesinde medyan görülmesi tek başına bir çelişki değildir.

İlan Kirası ile Gerçek Ödenen Kira Aynı mı?

Hayır. Kiralık konut ilanındaki fiyat, ev sahibinin veya emlakçının talep ettiği bedeldir.

Pazarlık sonucunda sözleşme daha düşük bir tutarla yapılabilir. Ayrıca yıllardır aynı evde oturan kiracıların ödediği mevcut kira, bugün aynı daire için verilen yeni kiralık ilanından çok daha düşük olabilir.

Bu nedenle güncel piyasa araştırmasında yeni kiraya verilecek evlerin ilan fiyatları ile mevcut kiracıların ödediği kiralar ayrı değerlendirilmelidir.

İstanbul’da Sosyal Konut Kiraları Ne Kadar?

Özel piyasa kiralarından farklı olarak İstanbul’da 2026’da başlatılan kiralık sosyal konut uygulamasında kira bedelleri piyasa rayicinin altında belirlendi.

Açıklanan başlangıç fiyatları konut tipine göre 1+1 için 10.000 TL, 2+1 için 12.000 TL, 3+1 için 15.000 TL ve 4+1 için 18.000 TL seviyesinde.

Projenin başvuru, ilçe, kura ve kira koşulları İstanbul kiralık sosyal konut 2026 rehberinde ayrıntılı olarak yer alıyor.

Kira Fiyatını Neler Değiştiriyor?

• İlçe ve mahalle
• Metro, Marmaray ve metrobüse yakınlık
• Konutun net ve brüt metrekaresi
• Oda sayısı
• Binanın yaşı
• Yeni veya eski yapı olması
• Site ve güvenlik
• Otopark
• Asansör
• Kat ve cephe
• Deniz veya Boğaz manzarası
• Eşyalı veya eşyasız olması
• Isıtma sistemi
• Deprem sonrası yeni yapı talebi

İstanbul Kira Fiyatları Kasım 2026 Kısaca

• İstanbul ortalama aktif ilan kirası: yaklaşık 47.000 TL
• Ortalama metrekare kirası: yaklaşık 480 TL
• BETAM Eylül 2026 ilan m² fiyatı: 460 TL
• Yıllık nominal ilan kira artışı: yaklaşık yüzde 38
• Yıllık reel kira değişimi: yaklaşık yüzde 6,4 artış
• En yüksek ilçe ortalaması: Bakırköy, yaklaşık 100.000 TL
• Sarıyer: yaklaşık 88.000 TL
• Kadıköy: yaklaşık 80.000 TL
• Beşiktaş: yaklaşık 75.000 TL
• En düşük ortalamalardan: Esenyurt ve Arnavutköy, yaklaşık 30.000 TL

İstanbul kira piyasası hızlı değiştiği için bu sayfadaki ortalama, metrekare ve 39 ilçe fiyatları yeni ilan verileri açıklandıkça güncellenmelidir.