Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Nedir? İmar Kuralları ve Yıkım Süreci

Boğaziçi öngörünüm bölgesi, İstanbul Boğazı’nın sahil şeridine bitişik ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile ilgili imar planlarında sınırları belirlenen koruma alanıdır. Boğaziçi Alanı yalnızca kıyıdan oluşmaz; sahil şeridi, öngörünüm bölgesi, geri görünüm bölgesi ve etkilenme bölgesi olmak üzere farklı planlama alanlarına ayrılır.

Bir taşınmazın bu alanlardan hangisinde kaldığı yalnızca ilçe veya mahalle adına bakılarak belirlenemez. Kesin durum, taşınmazın ada-parsel bilgileri ile yürürlükteki Boğaziçi plan sınırlarının karşılaştırılmasıyla anlaşılır.

Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Nedir?

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’na göre öngörünüm bölgesi, Boğaziçi sahil şeridine bitişik olan ve 22 Temmuz 1983 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen bölgedir.

Kanunun temel amacı Boğaziçi’nin kültürel ve tarihi değerlerini, doğal güzelliklerini ve siluetini korumak; bölgede nüfus ve yapı yoğunluğunu artıracak yapılaşmayı sınırlamaktır.

Boğaziçi Alanı Hangi Bölümlerden Oluşuyor?

Boğaziçi Kanunu dört temel alan tanımlıyor:

• Boğaziçi sahil şeridi: Kıyı kenar çizgisi ile ilgili nazım planda belirlenen hat arasında kalan bölüm.
• Öngörünüm bölgesi: Sahil şeridine bitişik ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen bölüm.
• Geri görünüm bölgesi: Öngörünüm bölgesine bitişik ve 1/5000 ölçekli nazım planda gösterilen coğrafi alan.
• Etkilenme bölgesi: Öngörünüm ve geri görünüm dışında kalan ancak Boğaziçi’nin korunması açısından etkili kabul edilen plan alanları.

Dolayısıyla günlük kullanımda “Boğaziçi imar bölgesi” denildiğinde tek tip bir alan değil, farklı yapılaşma ve planlama statülerinin bulunduğu daha geniş bir bölge anlaşılmalı.

Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Hangi İlçeleri Kapsıyor?

Boğaziçi’nin iki yakasındaki koruma ve imar uygulamalarında özellikle Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar ve Beykoz öne çıkıyor.

Ancak bu dört ilçenin tamamı Boğaziçi öngörünüm bölgesinde değildir. İlçe sınırları ile Boğaziçi plan sınırları aynı şey değildir. Aynı mahalledeki iki farklı parsel dahi farklı planlama koşullarına tabi olabilir.

İstanbul Boğazı’nın Avrupa ve Anadolu Yakası üzerindeki konumunu görmek için İstanbul Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası rehberi incelenebilir.

Boğaziçi’nde İmar Kuralları Neden Daha Sıkı?

2960 sayılı Kanun, Boğaziçi’nin doğal yapısının, tarihi değerlerinin ve kent siluetinin korunmasını esas alıyor. Bu nedenle bölgede yapılacak inşaat, ilave, kullanım değişikliği veya fiziksel müdahalelerde taşınmazın bulunduğu planlama bölgesi önem taşıyor.

Kanunda Boğaziçi Alanı’ndaki yapıların ilgili kanun ve imar planlarına uygun olması gerektiği, mevzuata aykırı yapıların ise yıkılması veya yıktırılması gerektiği hükme bağlanıyor.

Ancak her taşınmaz için uygulanacak koşullar aynı değil. Parselin konumu, mevcut yapı statüsü, tescil durumu, yürürlükteki plan ve yapılmak istenen müdahalenin niteliği birlikte değerlendirilmeli.

Boğaziçi’nde Ev Tadilatı Yapılabilir mi?

Boğaziçi Alanı’nda bulunmak bir yapıda hiçbir işlem yapılamayacağı anlamına gelmez. Ancak dış cepheyi, yapı kütlesini, kullanım şeklini veya mimari özellikleri etkileyen müdahaleler sıradan bir iç tadilattan farklı izin ve proje süreçlerine tabi olabilir.

Bu nedenle özellikle çatı değiştirme, balkon veya teras kapatma, yeni eklenti yapma, cepheyi değiştirme ya da yapı alanını büyütme gibi işlemlerden önce taşınmazın güncel imar ve koruma durumunun kontrol edilmesi gerekir.

Boğaziçi’nde Kaçak Yapı Nedir?

“Kaçak yapı” ifadesi günlük kullanımda geniş anlamda kullanılsa da idari işlem açısından önemli olan yapının veya sonradan yapılan eklentinin yürürlükteki ruhsat, proje, plan ve mevzuata uygun olup olmadığıdır.

Bir yapının tamamı yerine yalnızca sonradan eklenen bir bölüm de imara aykırı olabilir. Balkon kapatılması, çatı değişikliği, ilave oda, garaj veya bahçe içerisindeki eklentiler de somut duruma göre ayrı ayrı değerlendirilebilir.

Boğaziçi’nde Yıkım Kararı Nasıl Uygulanıyor?

Bir yapı hakkında geçmişte yıkım veya encümen kararı bulunması ile yapının belirli bir tarihte fiilen yıkılacak olması aynı şey değildir.

Uygulama öncesinde kararın hangi yapı veya eklentiyi kapsadığı, tebligat ve hukuki süreçler, yapının güncel durumu ve yürütmeyi etkileyen başka bir idari veya yargısal karar bulunup bulunmadığı önem taşır.

Bu nedenle yalnızca bir ihale listesinde ada-parsel bilgisinin bulunması, taşınmazın belirli bir gün kesin olarak yıkılacağı şeklinde yorumlanmamalı.

İBB Boğaziçi Yıkım İhalesi Ne Oldu?

İBB Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü, 2026 yılında Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki imar mevzuatına aykırı yapıların yıkılması ve molozların taşınması için ihaleye çıktı.

2026/768011 ihale kayıt numaralı ihale 22 Eylül 2026’da yapılacaktı ancak teklif veren istekli çıkmaması nedeniyle aynı gün iptal edildi.

Dolayısıyla bu ihale kapsamında bir yüklenici seçilmedi ve sözleşme aşamasına geçilmedi.

Boğaziçi Yıkım İhalesi Yeniden Yapılacak mı?

14 Ekim 2026 itibarıyla aynı iş için açıklanmış yeni bir ihale tarihi bulunmuyor. İBB’nin daha sonra yeniden ihaleye çıkması mümkün olmakla birlikte yeni bir resmi takvim açıklanmadan kesin tarih vermek doğru olmaz.

2026 Yıkım İhalesi Hangi İlçeleri Kapsıyordu?

İptal edilen yıkım işi Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki dört ilçeyi kapsıyordu:

• Sarıyer
• Beşiktaş
• Üsküdar
• Beykoz

İhale şartnamesinde iş bina sayısı üzerinden değil, yapılacak yıkım, söküm ve moloz taşıma miktarları üzerinden tarif edilmişti.

4 Bin 141 Yapının Tamamı Yıkılacak mıydı?

Hayır, bu şekilde kesin bir sonuç çıkarılamaz. 2026’daki tartışmalarda dört ilçede binlerce taşınmaza ilişkin geçmiş yıkım veya encümen kayıtlarından söz edildi ancak resmi ihale şartnamesi bütün bu yapıların 200 gün içinde mutlaka yıkılacağını söylemiyordu.

İhalenin fiziksel kapsamı 15 bin metreküpe kadar yıkım ve buna bağlı söküm ile moloz taşıma işleri üzerinden belirlenmişti.

Dolayısıyla bir taşınmaz hakkında geçmiş tarihli yıkım kararı bulunması, o yapının tamamının söz konusu ihaleyle hemen yıkılacağı anlamına gelmiyordu.

Yıkım İhalesi Neden İptal Edildi?

İhalenin resmi iptal gerekçesi “ihaleye teklif veren istekli çıkmaması” oldu.

22 Eylül 2026 tarihinde teklif alınamadığı için ihale iptal edildi. Bu nedenle daha önce açıklanan 200 günlük iş süresi de fiilen başlamadı.

200 Günlük Süre Ne Anlama Geliyordu?

Eski ihale ilanındaki 200 takvim günü, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 200 gün içinde bütün kayıtlı yapıların yıkılacağı anlamına gelmiyordu.

Bu süre, ihale sonuçlanıp sözleşme imzalandıktan ve yükleniciye yer teslimi yapıldıktan sonra ihale kapsamında tarif edilen işlerin tamamlanması için öngörülen sözleşme süresiydi.

İhale iptal edildiği için yer teslimi ve sözleşme süresi başlamadı.

Bir Evin Boğaziçi Öngörünüm Bölgesinde Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Kesin değerlendirme için yalnızca açık adres yeterli olmayabilir. En sağlıklı yöntem taşınmazın:

• İlçe ve mahalle bilgisi
• Ada ve parsel numarası
• Güncel imar planı
• Boğaziçi plan sınırı
• Varsa koruma veya tescil durumu

birlikte kontrol edilmesidir.

Özellikle gayrimenkul satın almadan veya yapıda kapsamlı değişiklik yapmadan önce güncel resmi imar durumunun parsel bazında incelenmesi gerekir.

Boğaziçi Kanunu Ne Zaman Çıktı?

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu 18 Kasım 1983 tarihinde kabul edildi ve 22 Kasım 1983 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.

Kanunun temel amacı İstanbul Boğaziçi Alanı’nın kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini korumak, geliştirmek ve yapı yoğunluğunu sınırlayan özel imar esaslarını düzenlemek.

Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Kısaca

• Temel mevzuat: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu
• Öngörünüm bölgesi: Sahil şeridine bitişik plan alanı
• Boğaziçi Alanı: Sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinden oluşur
• Başlıca ilçeler: Sarıyer, Beşiktaş, Üsküdar ve Beykoz
• İlçenin tamamı öngörünüm bölgesi mi?: Hayır
• Kesin sınır nasıl belirlenir?: Plan ve ada-parsel üzerinden
• 2026 İBB yıkım ihalesi tarihi: 22 Eylül 2026
• İhale sonucu: İptal
• İptal nedeni: Teklif veren istekli çıkmaması
• Yeni ihale tarihi: 14 Ekim 2026 itibarıyla açıklanmadı
• Eski ihaledeki iş süresi: Yer tesliminden sonra 200 gün